Unsere Leistungen im Überblick
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Kauf- und Verkaufsberatung
Verkehrswert
Marktwertermittlung
Objektbegehungen und Beleihungswert
Kauf- und Verkaufsberatung
Eine Hauskaufberatung ist eine qualifizierte, transparente Darstellung Ihrer zukünftigen Immobilie in Bezug auf die Besonderheiten, den gegenwärtig Zustand und in die Zukunft blickend. Welche baulichen Auffälligkeiten liegen vor, welche zukünftigen Investitionen sind notwendig, sind Unstimmigkeiten in den Gebäudeunterlagen vorhanden, ist der Kaufpreis marktgerecht.
Durch den Kauf einer Immobilie bindet sich der Eigentümer zumeist über Jahrzehnte territorial und auch finanziell. Zudem ist die Anschaffung einer Immobilie, ob Eigentumswohnung, Ein– oder Mehrfamilienhaus mit einer enormen finanziellen Ausgabe verbunden.
Damit ist es umso wichtiger, dass sich die Immobilie transparent darstellt, sämtliche Auffälligkeiten in Zusammenhang mit dem Grundstück und der Bebauung vor dem Vertragsschluss bekannt sind.
Das Bekanntwerden von wertbeeinträchtigenden Besonderheiten kann zu einem späteren Zeitpunkt finanziell- und persönlich zu erheblichen Nachteilen führen.
Somit ist es unerlässlich vor dem Vertragsschluss umfangreiche Kenntnis über verschiedene Aspekte das Grundstück und die Bebauung betreffend zu erhalten. Daher ist die Beauftragung einer Hauskaufberatung unbedingt empfohlen, um durch eine qualifizierte und objektive Immobilien-Beratung, verlässliche Informationen über die Immobile zu bekommen.
Das Bekanntwerden von wertbeeinträchtigenden Besonderheiten kann zu einem späteren Zeitpunkt finanziell- und persönlich zu erheblichen Nachteilen führen. Darum ist es für beide Vertragsparteien wichtig, über nachstehende Informationen qualifizierte Auskünfte zu erhalten.
Folgende Faktoren können beispielsweise zu erheblichen Nachteilen seitens des Käufers führen:
- nicht erkannte Baumängel und Bauschäden
- Feuchtigkeit und Schimmel
- bestehende Baulasten
- Bebauung entgegen vorliegenden Genehmigungen
- fehlende Abnahmeprotokolle
- fehlerhafte und falsch dargestellte Wohnfläche
- wertbeeinflussende Eintragungen in Abt. 2 vom Grundbuch
- verbaute Schadstoffe
- Differenz in der versicherten und tatsächlichen Wohnfläche
- behördliche Auflagen und Einschränkungen
Hierzu gehören unter anderem Auskünfte und Unterlagen zu den Punkten
- Baugrund und Beschaffenheit
- Art der Bebauung und Eigenschaften vom Grundstück
- Rechte / Lasten / Dienstbarkeiten
- Ausführungen zu Grundstücksaufbauten
- erfolgte Sanierungen und Modernisierungen
- Kontamination, verbaute Schadstoffe
- Baumängel, Bauschäden, Instandhaltung und Reparaturrückstau
- Eigenschaften der haustechnischen Anlagen
- Energieeffizienz, wiederkehrende Kosten
- gesetzliche Auflagen
Die Kaufberatung – eine gute Wahl (nicht nur) für Immobilienneulinge
Viele Immobilieninteressenten kaufen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Angesichts der aktuell üblichen Kaufpreisniveaus kann sich Unkenntnis oder Fehleinschätzung über die Qualität und den Wert einer Immobilie ungewollt zu einem teuren Risiko entwickeln. Lassen Sie daher einen neutralen, qualifizierten Sachverständigen ihre Wunschimmobilie vorab im Rahmen einer persönlichen Kaufberatung „durchchecken“.
Auf Basis der von Ihnen vorgelegten Unterlagen ist es schnell möglich, Ihnen zur Absicherung Ihrer Investitionsentscheidung mit einer gutachterlichen Stellungnahme zur Seite zu stehen.
Verkehrswert und
Marktwertermittlung
Transparente und überzeugende Immobilienbewertung im Rhein-Neckar-Kreis durch zertifizierten Sachverständigen
Wie wird der Immobilienwert ermittelt, warum werden Immobilien bewertet, welche Wertermittlungsverfahren gibt es?
Der Grund für eine erforderliche Immobilienbewertung kann vielfältig sein. Sei es um einen fundierten Wert bei Erbauseinandersetzungen, Zugewinnausgleich, Zwangsversteigerungen und Beleihungen zu erhalten. Aber auch bei einem Immobilienverkauf, Immobilienankauf, Planung für zukünftige Investitionsmaßnahmen, ist die Kenntnis vom Wert Ihrer Immobilie von Bedeutung, um weitere Entscheidungen treffen zu können.
Ziel der Immobilienbewertung ist es, zu einem bestimmten Zeitpunkt den Verkehrswert durch bekannte Faktoren und anerkannte Berechnungsverfahren zu bestimmen. Hierbei kommen normierte Wertermittlungsgrundlagen wie das Baugesetzbuch, die Wertermittlungsrichtlinien, die Sachwertrichtlinien, die Ertragswertrichtlinien und die Immobilienwertermittlungsverordnung zum Einsatz.
Zudem werden Informationen von Bodenrichtwerten, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen aus Grundstücksmarktberichten und Geoportalen situativ angefragt und verwandt. Für eine transparente und aussagekräftige Immobilienbewertung sind neben dem fachlichen Wissen, vor allem jahrelange Erfahrung und ausgeprägte Marktkenntnis von Bedeutung.
Um eine qualifizierte Bewertung vornehmen zu können, müssen unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden
Dabei spielen unter anderem die Lage, das Baujahr, der Aufbau, die Grundstücksgröße, die Ausstattungsmerkmale, erfolgte Modernisierungen, besondere Bauteile und Einrichtungen eine Rolle.
Wichtig ist die kalkulatorische Berücksichtigung von Eintragungen in Abt. 2 des Grundbuches und sonstiger wertbeeinflussender Umstände.
Bauschäden, Sanierung- und Instandhaltungsstau, Abweichungen von Referenzobjekten oder Nutzungsmöglichkeiten sind zu beachten.
Nach Art und Nutzung der Immobilie sind verschiedene Bewertungsverfahren wie zum Beispiel das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren situativ anzuwenden.
Nach dem Verwendungszweck der Immobilienbewertung bestimmen sich dann die Form der Ausfertigung des Wertgutachten. Für gewöhnlich werden folgende Bewertungen als Ausfertigung angeboten:
- Marktwertanalyse – Ist eine grobe Wertbetrachtung für die Kaufpreisfindung An- und Verkauf von Immobilien
- Kurzgutachten – ist eine detailliertere Wertbetrachtung für gütliche Einigungen hinsichtlich einer Immobilie
- Verkehrswertgutachten – nach §194 BauGB – ist eine detaillierte Wertbetrachtung welche unter Berücksichtigung von zwei Bewertungsverfahren den Verkehrswert darstellt
Ob Kauf / Verkauf, Erbauseinandersetzung oder Zugewinnausgleich –
Wir beraten Sie welches Verfahren geeignet ist den Immobilienwert zu ermitteln und erstellen für Sie eine nachvollziehbare Immobilienbewertung.
Objektbegehungen und
Beleihungswert
Hintergrund: Kein Beleihungswert ohne Besichtigung
Grundsätzlich darf im Rahmen von Gutachten oder vereinfachten Wertermittlungen für die Finanzwirtschaft kein Beleihungswert ohne Besichtigung ausgewiesen werden. Besichtigung bedeutet dabei, dass das Gebäude sowohl von außen als auch von innen besichtigt werden muss. Es reicht nicht, sich zu vergewissern, dass das Gebäude noch steht und äußerlich keine außergewöhnlichen Merkmale aufweist.
Da diese Besichtigungen sehr zeitintensiv sind, ist bei Objekten unterhalb der Klein-Darlehensgrenze eine Besichtigung durch einen „Besichtiger“ möglich. Dies muss nicht zwingend die Person sein, die die Wertermittlung durchführt. Sie kann auch durch einen Mitarbeiter oder durch Dritte im Auftrag der Bank, eines kooperierenden Kreditinstituts oder Versicherungsunternehmens durchgeführt werden. Allerdings muss der Besichtiger in jedem Fall entsprechend der jeweiligen Aufgabenstellung qualifiziert und unabhängig sein.
Wertermittlung nach § 24 BelWertV
Bei der Vergabe von grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen im Kleindarlehensbereich übernimmt das finanzierende Kreditinstitut für einen festgelegten Zeitraum das Risiko der Bonität des Kreditnehmers und der Wertentwicklung der Sicherheit.
Die Bemessung dieses Risikos mit dem Ziel, einen nachhaltigen, möglichst für die Dauer der Kreditvergabe sicheren Wert der Immobilie zu ermitteln, steht im Mittelpunkt der Beleihungswertermittlung. Neben dem aktuellen Marktwert der Immobilie führen Erfahrungen aus der Vergangenheit und die Einschätzung künftiger Entwicklungen zu Wertansätzen innerhalb normierter Verfahren, die im Ergebnis einen möglichst nachhaltigen, sicheren Wert widerspiegeln.
Der Beleihungswert dient insbesondere der Erfüllung regulatorischer und aufsichtsrechtlicher Vorgaben zum Gläubigerschutz. Die Anforderungen zur Ermittlung sind, wie oben bereits erwähnt, in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgehalten.
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ImmoWert Steimer
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